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公司历史

2017年碧桂园服务营收和利润分别为31.2亿和4.0亿人

  2018年春节以来,内地和香港股市都进入了“震荡-下跌模式”,金融去杠杆、利率抬升导致资金面紧张,而信用违约和贸易战等因素则增加了市场不确定性,市场资金偏好降低,开始寻求更具确定性和优质现金流的资产。

  在泥沙俱下的背景下,极少行业能独善其身,恰恰物业管理行业跑出了独立行情。今年以来彩生活涨幅拔得头筹,上涨了75%,而最低的中海物业有46%的涨幅,物业管理板块走势一骑绝尘。思考其背后逻辑,一个是稳定的现金流,物业管理行业收取管理费的商业模式能形成稳定的现金流收入,在5月28日写的《彩生活(:震荡市下,一个确定性高的标的》一文已有论述;二是增长的确定性,物业管理公司多是脱胎于房地产开发的母公司,过去两年是房地产销售大年,使得物业管理公司拥有充足的储备面积在未来3-4年转化为签约面积,支撑业绩增长。

  让我们把观测的镜头拉大。站在历史的渡口看物业管理行业的发展,可以观察到这两年行业有一条发展主线:凭借在品牌、规模和资金上的显著优势,龙头企业集中度不断提高。这是上市物业管理公司业绩、估值重构的主要动力。

  物业管理行业很长一段时间都是处于分散而竞争激烈的状态。根据中指院的数据,在2015年,业内有约10万家物业管理企业。但是,大型物业企业除了内生增长,还通过并购等手段,加速扩张,集中度持续提升。根据中指院数据,百强物业管理企业收费管理面积集中度由2012年的13.5%上升至2016年的29.4%,百强企业的营收和盈利也快速增长。与此同时,越来越多的大型物业企业开始登陆资本市场,比如2018年以来就有南都物业(A股)、雅生活(港股)上市,不久碧桂园服务控股也要登陆港股。

  不难预见,强者恒强,未来行业集中度将会越来越高。在港股,龙头企业往往具有溢价,一个不错的投资策略中就是拿住龙头。但要挑准行业龙头。一个行业最美好时期,不是发展初期,因为群雄纷争,很难判断谁会突围而出成为龙头。更不是发展后期,都沦为夕阳行业了,龙头也靠不住。而是在行业含苞待放时,龙头企业开始冒出来,行业格局初具雏形,随着龙头企业市场份额增加,业绩扶摇直上。

  进入四分之一决赛,这已经创造了俄罗斯国家队在世界杯历史中最好的成绩,显然这样的成绩已经足已让俄罗斯球队和球迷们满意,但是满意并不代表四分之一决赛就是终点,俄罗斯主教练切尔切索夫就在接受万博体育ManbetX采访时表示球队之所以能够战胜西班牙是因为全队上下都团结一心坚定的执行了赛前的布置好的战术,现在球队已经在着手准备下一场比赛。本届世界杯对克罗地亚来说,何尝不是创造历史的机会,在98年世界杯拿到了世界杯季军之后,克罗地亚队已经连续几届世界杯没能取得令人满意的成绩,本届世界杯被称为“铂金一代”的克罗地亚队所在半区传统强队只有西班牙和英格兰,现在西班牙已经出局,克罗地亚队只要在这场比赛中战胜俄罗斯,就将进入本届世界杯的四强,半决赛中无论克罗地亚对阵的是瑞典,瑞士,哥伦比亚还是英格兰,都拥有一战之力,也许本届世界杯就是克罗地亚队改写历史的一年。

  然而,除了集中度提高之外,行业还有一条发展的主线,市场尚未充分关注,也是值得高度重视的。物业公司除了基础物业服务服务,工程服务,另一个极为重要的分部业务就是增值服务。增值业务空间大、利润高,是物管公司持续发展的重要驱动力。物业企业对增值业务发展战略的分野将决定行业未来格局。

  物业企业是小区的管家,每天为业主提供基础物业服务,天然有接触业务的优势,意味着可以提供更多的增值服务。目前多数物业公司还是在想怎么扩大签约面积,做传统的物业服务,而上市的企业已经领先一步,开始在探索和布局增值业务上发力,开辟新的业绩增长点。

  绿城服务的增值服务模式主要是通过自营的方式,提供物业资产管理服务(房屋租赁、置换等)、园区空间服务(协助出租公共区域广告等)、文化教育服务(提供早教、幼教等)。

  彩生活则是打造线上彩之云平台,通过不断孵化合作企业,提供各式各样的增值服务。例如E维修、E电梯、E清洁、彩生活住宅、彩惠人生等等。业主可以通过彩之云APP便捷的获取到这些服务。

  本质而言,绿城服务和彩生活都是为业主提供更多的延伸服务,但是实现的方式有很大差异。在我看来,彩生活的模式潜力要更大,更高效,为什么?

  互联网是一个提高效率的手段,不是目的,很多喊着“互联网+”口号的企业做不起来,是犯了因果倒置错误,只顾做互联网画大饼,单条腿走路,没有实体业务作为基础,谈何提高效率。物业管理则不同,有各种线下业务需求基础,通过线上平台可以将用户需求和线下服务高效匹配。

  而这个过程随着线上平台逐渐加强,会不断自我强化。想象下,彩之云平台的业主越多,需求也就越多,吸引更多的线下提供服务的合作企业进驻平台,提供的服务种类也会增多,激发更多业主使用彩之云平台,整个循环不断强化,就会越来越高效。

  根据数据,2017年末彩之云的注册用户规模实现爆炸式增长至1034万,2014至2017年复合增长率达到117.9%。从过去4年的历史数据来看,彩生活的渗透率(注册用户/用户覆盖人数)大幅提升,但仍有巨大的增长潜力。伴随用户数增长,平台成交规模也快速增长,2017年彩之云平台的GMV(交易规模)达到了76.1亿元,同比增长227.9%。根据 2017 年线上平台交易总额及活跃用户数计算的用户 ARPU 值(交易总额/注册用户)为2179 元,平台活跃用户消费能力显著。可以说彩之云平台取得的用户和交易体量,是目前行业内其他任何一家物业管理公司都无法相比的。

  2017年公司活跃度有所下降,主要是因为大量平台输出新获取的社区住户尚未被完全激活,如前面所述,随着平台服务多样化,未来很大可能都会成为活跃用户,预期平台的GMV会保持高速增长。

  现代经济历来有流量经济、数据经济的说法,意思是一个企业只有拥有了足够的用户基数,那么庞大的用户基数就变成了企业的数据金矿,数据才是这个时代的石油。彩之云平台拥有千万数量级的用户,而且具很好的消费能力,这就是彩之云增值业务良好的增长的基础和原因所在。

  2017年,彩生活的增值业务收入同比增长76.5%至2.77亿元,毛利率保持在82.0%的高位,贡献分部溢利2.18亿元,分布溢利贡献占比42.9%,成为盈利的第二大的驱动力量,显示出增值服务已经成功发展为彩生活的第二大现金牛,这是被市场忽视的一个点。

  企业选择的是在适当的实际,采取适当的商业模式和发展战略,在执行时往往也能顺水推舟。彩生活从2011年开始搭建互联网平台,2014年正式推出彩之云平台及其移动端。随着平台的成熟,2016年,彩生活调整战略避开高价收并购,以小股操盘方式实现物业管理面积扩张,通过向合作物业公司输出物业管理服务平台及上层应用,获取增值服务收入。从平台合作面积的快速增长也能看出,平台式的发展模式是行之有效,符合商业逻辑的。

  物业管理行业迎来快速发展期,行业格局变化其中一条主线是行业集中度上升,而另一条主线在于增值业务发展模式的分化。相对而言,绿城服务为代表的模式偏向稳扎稳打,而彩生活的平台模式则独具特色,互联网程度更深。从现在经营成果看,已经成为彩生活的第二大现金牛,这也显示了彩生活商业模式的可行性。

  好公司很重要,但好价格更重要。奔赴资本市场的大型的物业管理公司将会越来越多。6月19日碧桂园服务也将在港交所挂牌,2017年碧桂园服务营收和利润分别为31.2亿和4.0亿人民币,预计其估值也是往绿城服务靠的。现在港股物业板块平均估值超过30倍PE,绿城服务PE(TTM)是47倍、中海物业PE(TTM)是31倍,雅生活PE(TTM)则是61倍,而彩生活经过这一轮上涨PE(TTM)约28倍。彩生活的估值仍然是最低的,考虑到其培育的平台的增值服务增长,则更显低估了。